Urbanisme

Le Plan Local d'Urbanisme organise le développement d’une commune en fixant les règles d’urbanisme dans un document de planification communale et impose des regles de construction...

Plan Local d'Urbanisme

Le Plan local d’urbanisme (PLU)  organise le développement d’une commune en fixant les règles d’urbanisme dans un document de planification communale :

zones constructibles, coefficient d’occupation des sols, prescriptions architecturales etc. Il est l’expression d’un projet global d’urbanisme qui expose les intentions générales de la commune quant à l’évolution du territoire.

Le PLU est un document qui exprime un véritable projet de Ville. Il définit le projet global d’aménagement de la commune dans un souci de développement durable.

Son but est de proposer un équilibre entre développement urbain et préservation des espaces naturels dans une perspective de développement durable et en tenant compte de nouvelles préoccupations telles que le renouvellement urbain, l’habitat et la mixité sociale, la diversité des fonctions urbaines, les transports et les déplacements.

Le PLU organise l’espace en définissant un zonage qui précise notamment, dans chaque secteur identifié, l’affectation d’usage (habitat, commerces, …), l’emprise  au sol et la hauteur des futures constructions (la surface occupée et  les espaces verts), la hauteur des constructions ainsi que les règles de stationnement.

Le Conseil Territorial de l’EPT Grand Orly- Seine – Bièvre a approuvé le PLU de Juvisy en séance du 26 septembre 2016

Délibération EPT approbation PLU JuvisyPLU

Juvisy liste modifications suite enquête publique

 

Reglementation du PLU

Pour connaître la réglementation du droit du sol attachée à une parcelle, il convient repérer l'intitulé de la zone réglementaire sur le plan de zonage puis de télécharger le règlement.

Cliquer sur le lien ci-contre pour visualiser le plan de zonage : le plan de zonage

Télécharger les documents constitutifs du PLU : 

 

Le Plan de Prévention des Risques d'inondations de la vallée de la Seine en Essonne (PPRI)

Toute demande de construction (construction nouvelle, extension, modification de façades,...) est instruite au regard du règlement d'urbanisme mais aussi du Plan de Prévention des Risques de la vallée de la Seine (PPRi) dès lors que le projet se situe en zone inondable.

Consultez le plan de zonage des zones inondables et le règlement, en cliquant sur le lien ci-dessous :

http://www.essonne.gouv.fr/Politiques-publiques/Environnement-risques-naturels-et-technologiques/Risques-naturels/Risque-inondation/PPRi-de-la-vallee-de-la-Seine

 

Procédures

Vous envisagez entreprendre des travaux

Avant toute modification ou extension de construction existante, toute construction nouvelle ou démolition vous devez obligatoirement bénéficier d’une autorisation administrative.

Selon la nature de votre projet, vous devez déposer une demande afin de vérifier sa conformité à la réglementation.

  • Accéder aux pages 5 à 12 de la notice explicative pour identifier la procédure adaptée à votre projet
  • Qu'est-ce que l'emprise au sol
    • Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Les ornements tels que les éléments de modénature (moulure, par exemple) et les marquises en sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
  • Qu’est ce que la surface plancher ?
  • Recours à architecte ou non ?
 

La déclaration préalable

La demande comprend:

  • Un formulaire
    • Au moyen de ce formulaire pour la réalisation de travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes.
    • Au moyen de ce formulaire pour constructions, travaux, installations non soumis à permis de construire autre que pour une maison individuelle.
  • Un dossier

La demande est établie en 2 exemplaires. Un ou plusieurs autres exemplaires supplémentaires peuvent néanmoins être demandés notamment lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre de protection d'un monument historique ou si le projet nécessite d’être adressé à d’autres services pour consultation ou avis. Se renseigner auprès du service de l’urbanisme.
Elle est soit déposée en Mairie soit adressée en recommandé avec accusé de réception.

Délai de réponse : dès lors que la demande est complète, l’administration dispose d'un délai d'1 mois. Dans certains cas le délai d’instruction est majoré, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en mairie.
Si à l’issue du délai d’instruction vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra non opposition à déclaration préalable. Sur demande, une attestation de non opposition à déclaration préalable vous sera délivrée.

Durée de validité
La décision de non opposition est périmée si les travaux n’ont pas été entrepris dans un délai de 3 ans à compter de sa notification.
Elle peut être prorogée pour une durée d’une année (renouvelable une fois) suite à une demande déposée en mairie ou adressée en recommandé avec accusé de réception au moins de 2 mois avant l’expiration du délai de validité.

 

Le permis de construire

La demande comprend:

  • Un formulaire
    • Au moyen de ce formulaire pour une demande de permis de construire pour maison individuelle.
    • Au moyen de ce formulaire pour une demande de permis d’aménager ou d’un permis de construire autre que pour maison individuelle.
  • Un dossier
    • Constitution du dossier permis d’aménager : pages 12 à 17 de la notice explicative.
    • Constitution du dossier permis de construire : pages 17 à 29 de la notice explicative.
    • Constitution du dossier permis de construire d’une maison individuelle : pages 29 à 35 de la notice explicative.

La demande est établie en 4 exemplaires. Un ou plusieurs autres exemplaires supplémentaires peuvent néanmoins être demandés notamment lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre de protection d'un monument historique ou si le projet nécessite d’être adressé à d’autres services pour consultation ou avis. Se renseigner auprès du service de l’urbanisme.
Elle est soit déposée en Mairie soit adressée en recommandé avec accusé de réception.

Délai de réponse : dès lors que la demande est complète, l’administration dispose d'un délai d'2 mois pour une maison individuelle ou de 3 mois dans les autres cas.
Attention, dans certains cas, le délai d’instruction est majoré, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en mairie.

Si à l’issue du délai d’instruction vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable (sauf cas particuliers qui ne peuvent bénéficier d’une autorisation tacite). Vous serez alors bénéficiaire d’un permis de construire. Sur demande, un certificat mentionnant la date d’obtention du permis vous sera délivré.

Durée de validité
L’arrêté de permis de construire est périmé si les travaux n’ont pas été entrepris dans un délai de 3 ans à compter de sa notification.

Il peut être prorogé pour une durée d’une année (renouvelable une fois) suite à une demande déposée en mairie ou adressée en recommandé avec accusé de réception au moins de 2 mois avant l’expiration du délai de validité.

 

Formalités obligatoires à accomplir suite à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme

  • A réception de l’autorisation vous devez effectuer un affichage sur le terrain la date d’affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l’autorisation s’ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.
  • Avant le démarrage des travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier (DOC) en 3 exemplaires en mairie de Juvisy. Une DOC n’est pas nécessaire pour une déclaration préalable de travaux.
  • Dans un délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, même s’il reste des travaux à réaliser, vous devez adresser une déclaration au centre impôts fonciers
  • Lorsque les travaux sont achevés vous devez adresser une déclaration d’achèvement de travaux (Déclaration achevement travaux.pdf)

    Ce document permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction avec le permis de construire ou la déclaration préalable.

    Contrôle de l'administration
    Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration d'achèvement des travaux.
    Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire, par exemple lorsque la construction est couvert par un plan de prévention des risques naturels.

    Certificat de conformité
    Il permet d'attester de la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration préalable. Ce certificat est délivré sur demande dans les 15 jours qui suivent sa déclaration.
 

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable. Il existe 2 types de certificat d'urbanisme. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant d'engager la réalisation du projet.

  • Le certificat d'urbanisme d'information

    Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur : les dispositions d'urbanisme, l'existence de servitudes d'utilité publique, la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.

    Il renseigne sur :

    • Les règles d'urbanisme applicables au terrain (règles d'un plan local d'urbanisme, du PPRi)
    • Les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique...
    • La liste des taxes et participations d'urbanisme : taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...
      Attention : ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non. Pour cela le certificat d’urbanisme opérationnel y répond.

     
  • Le certificat d'urbanisme opérationnel

    Il indique, en plus du certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Dépôt de la demande

Le formulaire doit être complété par un dossier dont la liste des pièces à fournir est énumérée dans la notice jointe en fin de formulaire. Retrouver le formulaire CU 

Le dossier (formulaire et pièces à fournir) doit être envoyé ou déposé à la mairie de la commune où est situé le terrain :

  • en 2 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
  • en 4 exemplaires pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
  • avec 1 exemplaire supplémentaire, si le projet se situe en périmètre de protection d’un monument historique

Délai d'instruction de l'administration

  • 1 mois pour une demande de certificat d'urbanisme d'information,
  • 2 mois pour une demande de certificat d'urbanisme opérationnel.

Durée de validité

Elle est de 18 mois à compter de sa délivrance, quel que soit le type de certificat. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
La demande de prolongation s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.

 

Fiscalité et taxes

La délivrance de l'autorisation de construire entraîne pour le bénéficiaire le paiement de taxe et /ou de participations financières.

La taxe d'aménagement

La Région Ile de France, le Département de l'Essonne et la commune, toutes 3 bénéficiaires de la taxe d'aménagement fixent chacune leur propre taux encadré par la Loi. Ainsi, les taux en vigueur pour l'année 2016 sur le territoire juvisien sont les suivants :

  • Taux TA Région : 1%
  • Taux TA Département : 2.3%
  • Taux TA Commune de Juvisy qui comprend 3 secteurs différenciés :- Taux égal à 5% sur les secteurs pavillonnaires- Taux égal à 10% sur les secteurs porteurs du développement urbain- taux égal à 1% sur les secteurs des quartiers Gare et Pasteur
  • ▪ Téléchargez le Plan de sectorisation Taxe d'Aménagement (Retrouvez la délibération du Conseil Municipal en cliquant sur le lien suivant : Délibération Taxe d'Aménagement 2012)

Le montant de la Taxe d'Aménagement est calculé par les services de l'Etat qui le transmet au pétitionnaire, aux collectivités bénéficiaires ainsi qu'au Trésor Public chargé du recouvrement. Le montant est payable en deux fois (12 mois et 24 mois à compter de la date de la délivrance de l'autorisation délivrée par le Maire)
La valeur de la TA est la résultante de la surface plancher " fiscale " (différente de la surface plancher comptabilisée pour le calcul des droits à construire) de l'opération de construction par une valeur forfaitaire mise à jour chaque année par les services de l'Etat (795 euros au 1er janvier 2016) et par un taux décidé par chaque collectivité. Des exonérations et abattements de droits permettent de moduler la valeur de la taxe en fonction de la nature de la construction (par exemple certains logements sociaux sont totalement exonérés, d'autres bénéficient d'un abattement de 50%, les 100 premiers m2 d'une maison d'habitation bénéficient d'un abattement de 50%). La Commune peut également, dans le cadre de la Loi, appliquer des exonérations et abattements complémentaires.

 

Exemple d'estimation de la TA totale (cumul Commune, Département, Région) pour la construction d'une maison individuelle  de 120m2 de surface fiscale et 1 place de stationnement aménagée en extérieur située dans le périmètre au taux communal de 5%:

  • TA habitation = (100 x 795/2 x 8,3%) + (20 x 795 x 8,3%) =4 618 euros
  • TA stationnement = 5.000 x 1 x5%) = 250 euros
  • TA totale = 4 868 euros

En savoir [+] :

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23263

La Redevance pour l'Archéologie Préventive

Elle s'applique à l'ensemble des projets ayant un impact sur le sous-sol (affectation de sous-sol sur une profondeur d'au moins 50 cm). Elle contribue au financement de l'institut national de recherches archéologiques préventives pour la réalisation de fouilles archéologiques.

En savoir [+] :

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22286

La Redevance pour création de bureaux et de commerces en Île-de-France

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en île-de-France, est soumise à une redevance, perçue à l'occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement. Elle est due par les propriétaires, qu'ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d'un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d'un droit réel sur un local imposable.

En savoir [+] :

 http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23258.xhtml

 

La Participation Forfaitaire pour l'Assainissement Collectif

 

La PFAC est fondée sur l'obligation de raccordement au réseau (elle n'est pas liée à l'autorisation de construire) et son fait générateur est la date de raccordement au réseau collectif. Il convient de vous rapprocher des services de la Communauté d'agglomération Les Portes de L'Essonne (CALPE) et du Syndicat Intercommunal de la Vallée de l'Orge Aval (SIVOA),  qui sont les collectivités compétentes en matière d'assainissement.

  • Vous pouvez joindre :
    • le service assainissement de l’EPT: 01 69 57 82 77 / 01 69 57 81 61
    • le SIVOA : 01 69 12 15 40
 

Questions réponses

A-t-on le droit de construire en limite séparative, et dans ce cas, doit-on demander l'accord du voisin ?

Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu'en limite pleine de propriété, sous réserve des règles d’urbanisme du PLU, sans besoin de l'accord du propriétaire voisin. Attention ! Il est prudent de vérifier au préalable l'exactitude de la limite séparative, car tout dépassement de celle-ci (même de quelques centimètres) constitue un empiètement sur le terrain voisin.

Le propriétaire voisin pourra alors exiger la démolition de la construction en saisissant le tribunal de grande instance. Outre le respect de ces règles de droit civil, toute construction doit par ailleurs se conformer aux règles d'urbanisme.

 

Peut-on échelonner les travaux de construction d'une maison individuelle au regard du permis de construire ?

Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R421-34 du code de l'urbanisme ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Vous devez donc commencer les travaux de construction dans le délai de deux ans à compter du jour où vous avez obtenu votre autorisation et ne pas les interrompre plus d'une année. Pour autant, vous pouvez échelonner vos travaux à condition que chaque interruption soit inférieure à un an et que les travaux que vous exécutez d'une année sur l'autre soient suffisamment importants et significatifs.

Si toutefois vous prévoyez que la durée d'interruption excèdera une année, vous pouvez solliciter une prorogation du permis de construire.

Il est important de noter que si la validité de votre permis de construire est contestée par un tiers devant le tribunal administratif, le délai de validité est suspendu jusqu'à l'intervention de la décision.

Peut-on contester un permis de construire accordé à un voisin, et si oui, comment ?

Oui, on peut en effet contester le permis de construire dans le délai de deux mois comptabilisé à partir du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Pour cela, il existe deux voies qui sont le recours administratif et le recours contentieux :

  • le recours administratif peut prendre la forme soit d'un recours gracieux introduit auprès de l'auteur de la décision soit d'un recours hiérarchique adressé au préfet du département (uniquement lorsque la décision a été prise par le maire au nom de l'Etat) ou au ministre chargé de la construction (lorsque la décision a été prise par le préfet). Notez bien que le recours doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à son destinataire ainsi qu'au bénéficiaire du permis de construire.
  • si le recours administratif s'est avéré inefficace, il est possible de se tourner vers la voie du recours contentieux. Il faut alors saisir le tribunal administratif compétent (dans le ressort duquel est situé l'immeuble qui fait l'objet du litige) qui examinera la légalité de l'autorisation attaquée.

Note : le recours doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception au tribunal administratif (dans les formes prévues par le code des tribunaux administratifs) ainsi qu'à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis de construire.

 

Quelles sont les distances à respecter pour pratiquer des ouvertures dans un mur qui procureraient une vue chez le voisin ?

La loi interdit de créer des vues ou ouvertures donnant sur une propriété privée contiguë, à moins de respecter une certaine distance par rapport à cette propriété.

Champ d'application

Il s'agit de tout aménagement dans une construction procurant à son occupant une vue sur un fonds voisin.

Les distances à respecter

La vue droite

On tient compte d'une personne qui se place dans l'axe de l'ouverture (une fenêtre par exemple) et regarde droit devant elle sans se pencher à gauche et à droite.

Dans ce cas, une vue droite sur le fonds voisin ne peut être exercée que s'il y a une distance de 1,90 mètre entre l'ouverture et la propriété voisine.

Bien entendu, du côté voisin, la limite séparative est à retenir.

S'agissant de la vue droite, il convient de souligner les cas particuliers résultant de l'existence d'une terrasse ou d'un balcon.

Dans ces deux hypothèses, la distance se mesure entre l'extrémité extérieure du balcon ou de la terrasse et la limite séparative du fonds voisin.

Par ailleurs, lorsqu'un mur sépare les deux fonds, la distance doit être déterminée en fonction des cas de figure suivants :

  • le mur séparatif appartient à l'observateur : la distance se calcule jusqu'à la façade du mur orientée vers la propriété voisine
  • le mur appartient au voisin : la distance se mesure jusqu'à la façade du mur visible de l'ouverture
  • le mur est mitoyen : la distance se mesure jusqu'au milieu du mur.

La vue oblique

L'observateur se plaçant à la fenêtre pour regarder sur les côtés (à gauche et à droite), la distance minimale à respecter est alors fixée à 0,60 mètre.

La distance part de l'angle de l'ouverture et de la limite séparative du terrain voisin. Si la limite est un mur, le point d'arrivée est déterminé comme pour les vues droites.

Situations particulières

Si aucune vue n'est possible sur le fonds voisin, la distance légale n'a pas à être respectée. Par exemple, la fenêtre donne sur un mur aveugle, un toit fermé, le ciel...

Note : le code civil ne s'applique pas entre un terrain privé et le domaine public.

 

Doit-on laisser le passage à un voisin dont la parcelle de terrain est enclavée?

OUI. En cas de terrain enclavé, c'est-à-dire dépourvu d'accès à la voie publique ou doté d'un accès insuffisant, il existe un droit de désenclavement.

Le propriétaire, dont le terrain est enclavé, est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, moyennant une indemnité proportionnelle aux dommages causés par le passage.

Lors d'une division de propriété, il faut prévoir le désenclavement des lots créés. Ainsi, le propriétaire responsable de l'enclavement par division ou partage de sa propriété doit accorder un droit de passage sur son propre terrain.

En principe, le passage est tracé par le chemin le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique en respectant toutefois le passage le moins dommageable au propriétaire sur le terrain duquel il est accordé.

L'étendue et les conditions du droit sont fonction des besoins du demandeur. Le droit de passage peut être convenu à l'amiable entre les propriétaires des deux fonds concernés ou, à défaut d'entente, par jugement.

Sachez que le droit de passage disparaît en cas de cessation de l'enclave, par exemple par la création d'une route ou d'un chemin public le long du terrain enclavé ou la réunion des deux fonds entre les mains d'un même propriétaire.

Cependant, lorsque les ouvrages nécessaires à la desserte du terrain résultent de travaux antérieurs à la division ou au partage de la propriété (servitude par destination du père de famille), la suppression de l'état d'enclave ne supprime pas la servitude.